¿Es posible vender una vivienda sin acuerdo entre herederos?

Cuando varias personas heredan una vivienda es posible que ocurra una situación de proindiviso, donde puede haber opiniones encontradas sobre a qué destino darle al inmueble y no lograr acuerdo entre herederos. En este caso, la aceptación de la herencia se vuelve problemática para el caso de que algunos herederos quieran vender y otros no. 

Si bien no es posible obligar a un heredero a vender, lo mismo aplica para el resto de herederos, que no tienen por qué permanecer obligados a estar en copropiedad de un inmueble que quieren vender. No obstante, hay alternativas para poder lograr la venta cuando uno o varios herederos se oponen a la misma.

¿Cuáles son las opciones cuando no hay acuerdo entre herederos?

Para evitar que en el desacuerdo entre herederos sobre si vender o no, la vivienda acabe en subasta pública, hay que valorar otras opciones como las siguientes:

• Dividir la herencia. Se contrata a un tasador profesional que estime el valor de la vivienda para repartir luego el precio entre el número de herederos. La persona que no quiera vender puede comprar su parte al resto de herederos y ser el dueño de la vivienda, pero no puede obligar a los otros herederos a que venderle su parte.
• Acudir a la conciliación con un mediador profesional. Se busca ayuda externa para encontrar una solución para todas las partes y alcanzar un acuerdo con el heredero que no quiere vender. El heredero que quiera vender la vivienda tendrá que solicitar el acuerdo para vender la propiedad e invitar a todos los herederos a participar. 

Si no hay acuerdo entre herederos ¿qué hay que hacer?

Cuando las alternativas anteriores no funcionan, hay que recurrir a la vía judicial para extinguir la relación de copropiedad y que la vivienda pueda ponerse en subasta pública. Para ello, es necesario tasar la vivienda con el perito que designe el juez o mediante tasador privado. Esta vía tiene varios gastos judiciales que conlleva: el abogado, el procurador y el perito judicial o tasador privado. Además, supone un desgaste de la relación entre herederos.

Tras realizarse la tasación, la vivienda se subasta públicamente y cualquiera de los herederos puede pujar por el inmueble sin necesidad de pagar una fianza, si bien los otros interesados deben depositar un 30% del valor de la vivienda antes de iniciarse la puja.

¿Se puede comprar el proindiviso a través de una empresa?

También es posible solucionar este problema poniendo la vivienda en manos de una empresa que adquiera proindivisos, que es el derecho de titularidad sobre un inmueble propiedad de varios titulares. Así, la compañía que compra el proindiviso compra parte del derecho de los herederos que quieren vender y está regulado por el Código Civil. Pero los herederos que quieran vender su parte de la vivienda podrán hacerlo por un precio entre un 35% y un 50% más bajo que si la venta es a precio de mercado.

¿Qué pasa tras la subasta?

Es muy recomendable optar por las vías de dividir la herencia o recurrir a un mediador, evitando así el previsible desgaste en la relación familiar. Los escenarios tras la subasta pública son:

• Compra de la vivienda por un tercero: supone la partición de la herencia y que cada heredero reciba la parte de dinero correspondiente.
• Compra de la vivienda por parte de los herederos: quienes quieren vender su parte del inmueble no están obligados a permanecer en la venta. El nuevo propietario de la vivienda tendrá que pagar a los demás herederos lo correspondiente.

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