El desistimiento o rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino

El desistimiento del inquilino es la posibilidad que, por ley o por contrato, se ofrece al inquilino para que por su propia voluntad ejercite la rescisión del contrato de alquiler anticipadamente. Las normas generales sobre arrendamiento se encuentran en el Código Civil y, aunque la rescisión está contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es preciso cumplir varios requisitos para ejercitarla y puede suponer incluso la indemnización del propietario si el caso lo requiere. 

Cuando se trata de arrendamientos rústicos, cabe rescisión en las condiciones previstas por la LAU, pero si el arrendamiento es de industrias, locales de negocios o solares, para la rescisión tienen vigencia las disposiciones del Código Civil.

Existe un procedimiento claro para desistir del contrato de alquiler por parte del inquilino, el cual hay que seguir:

1. El inquilino debe notificarlo al arrendador a través de una carta de rescisión.
2. El desistimiento extinguirá el contrato de alquiler, lo que supone abandonar la vivienda alquilada por parte del inquilino.
3. El preaviso debe notificarse de manera fehaciente al arrendador. 

La rescisión del contrato de alquiler en el Código Civil

El Título VI del Código Civil contiene las disposiciones generales sobre el contrato de arrendamiento, cuyas características también rigen para el contrato de alquiler de fincas rústicas y urbanas, y que establecen que un contrato de alquiler debe ser:

• Por tiempo determinado;
• Por un precio cierto;
• Con la intervención del arrendador, que se obliga a ceder el uso del bien, y del arrendatario, que adquiere el derecho al uso del bien por el cual se obliga a pagar;
• Y obligando al arrendatario a pagar el precio acordado, utilizar el bien con diligencia y destinarlo al uso pactado.

El capítulo V del Código Civil contiene la rescisión de los contratos señalando que solo pueden anularse anticipadamente los contratos de alquiler si cumplen con los casos establecidos por ley. De no ser así, el arrendatario solo puede rescindir el contrato si el arrendador no cumple con las obligaciones del Código Civil y del contrato, cabiendo indemnización por daños y perjuicios a su favor. La rescisión obliga a la devolución de la cosa objeto del contrato y del precio pactado.

Rescisión del contrato de arrendamiento en fincas rurales

Son arrendamientos rústicos aquellos contratos de alquiler sobre una o varias fincas para su explotación agrícola, ganadera o forestal, aunque existen excepciones como los arrendamientos por un plazo inferior al año agrícola. 

El contrato de alquiler de finca rural es un arrendamiento con duración de cinco años y puede ser rescindido unilateralmente por el arrendatario según el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. El plazo mínimo de duración se corresponde con la finalización del año agrícola, y se debe comunicar al arrendador con un año de anticipación.

Además, la rescisión se puede ejecutar por incumplimiento del arrendador de su deber de satisfacer los gastos de conservación y mejoras en los términos establecidos por los artículos 18, 19 y 20 de la mencionada ley.

Rescisión del contrato de alquiler para destinos distintos al de vivienda

Cuando se trata de contratos de alquiler para negocio, debe aplicarse el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la libertad de pacto entre las partes para introducir las condiciones de rescisión que quieran, y en su caso el Código Civil supletoriamente. 

De este modo, el desistimiento anticipado y sin causa justificada supone un incumplimiento de contrato, y por ello el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de lo acordado, o bien reclamar por daños y perjuicios debido al desistimiento anticipado.

Rescisión sin consentimiento del cónyuge

El arrendatario que desiste del contrato sin el consentimiento de su pareja o cónyuge convivientes, puede ser obviado y que continúe el arrendamiento en beneficio de la misma. Sin embargo, la pareja o cónyuge tiene un plazo de quince días para solicitar que continúe el contrato de alquiler. Si no existe solicitud en contra, el contrato se extinguirá y el cónyuge o pareja deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del mismo.

El desestimiento del contrato de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Está recogido en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

La comunicación del desestimiento debe hacerse al arrendador como mínimo con treinta días de antelación. En caso de no cumplirse el preaviso, el inquilino deberá pagar la renta correspondiente a los días que faltan para cumplir los 30 días legalmente exigibles. Si el desistimiento se debe a obras en la vivienda, la notificación es de treinta días desde que se notifica la voluntad de realizar dichas obras.

Plazo mínimo para el desistimiento

Se puede rescindir el contrato como arrendatario a partir de los seis meses de la firma, aunque si sucede antes de los seis meses supone la aplicación del incumplimiento de contrato y no de la rescisión. No obstante, hay muchos fallos que obligan al inquilino a abonar las cuotas de alquiler restantes hasta llegar al mínimo de los seis meses. Sucede así salvo demostración de que el arrendador haya podido alquilar la propiedad de nuevo.

Si el contrato de alquiler está prorrogado, el inquilino puede desistir del mismo en cualquier momento a partir de la prórroga. Y por otro lado, si el contrato de alquiler es anterior al 6 de junio de 2013, el arrendatario puede rescindirlo siempre que el arrendamiento haya superado los cinco años y una vez transcurrido el plazo.

Indemnización al arrendador

Según el artículo 11 LAU, para que exista indemnización al arrendador esta debe figurar en el contrato de alquiler firmado entre partes, de modo que el arrendatario deberá pagar el equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que quede sin cumplir, o la parte proporcional de los meses por cumplir si quedara menos de un año. No se puede establecer una indemnización superior o en cualquier caso será considerada nula por abusiva.

El arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato si existe un incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador, o bien porque la vivienda sea inhabitable, no se hayan hecho las reparaciones necesarias o exista perturbación por parte del arrendador del uso de la vivienda. Del mismo modo, si el arrendador realiza obras de conservación, mantenimiento o reconstrucción de la vivienda que hagan imposible vivir en ella, el arrendatario podrá rescindir el contrato sin penalización alguna.

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