¿Cómo no pagar impuestos por reinversión en vivienda habitual?

Como ya hemos abordado en anteriores artículos, la compraventa de un inmueble tiene diversas consecuencias y actuaciones legales que deben contemplarse previo a la compra y también una vez se produce la venta, ejemplo de esto último son las obligaciones tributarias. Y es que es responsabilidad del vendedor declarar la ganancia patrimonial y pagar los impuestos que correspondan (que pueden ir desde los 6.000 euros hasta los 200.000 euros). A excepción de si se trata de una reinversión en vivienda habitual.

La exención del pago de los impuestos asociados a la venta de una casa solo aplican a la vivienda habitual y cuando el dinero ganado se reinvierte en comprar otra. Pero existen otros requisitos que deben respetarse para que la exención por reinversión en vivienda habitual sea aplicable. A continuación, te los contamos todos.

¿Cuáles son los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual? 

La normativa del IRPF establece que esta exención es aplicable si se reinvierte en un plazo máximo de dos años bien sea antes o bien sea después de la compra. Es decir, que tanto si se compró la nueva vivienda habitual antes de vender la otra como si no, el plazo que rige para quedar exento de pagar el IRPF es de dos años.

Otra de las condiciones para aplicar esta exención es que se trate de la residencia habitual, por lo cual conviene recordar la definición que deben cumplir tanto la vivienda que se vende como la que se compra. Implica que:

• La vivienda vendida debe haber sido la residencia de su propietario durante un plazo de tres años y de forma continuada. 
• La nueva vivienda también deberé ser vivienda habitual del comprador, que deberá mudarse en los 12 meses siguientes a la compra o desde que terminen las obras de construcción o remodelación. 
• La compra sobre plano también será reinversión en vivienda habitual. 

¿Qué pasa si compras una vivienda habitual y la vendes antes de los tres años? 

Según la ley no es posible aplicarles la exención por reinversión en vivienda habitual, pero la Agencia Tributaria permite algunos casos en los que se entiende que la persona ha debido abandonar su casa por fuerza mayor. Así, es posible beneficiarse de la exención para ventas anteriores a los tres años si:

• Se celebra un matrimonio. 
• Hay un traslado por trabajo. 
• Se produce el divorcio. 
• Surge una enfermedad o discapacidad que exija el cambio de domicilio. 

¿Cuáles son los tipos de reinversión?

• Total.

Si se reinvierte todo el dinero de la venta de la vivienda habitual en comprar una nueva vivienda habitual. Así, el contribuyente está exento de pagar impuestos por no haber recibido ganancia patrimonial con la compraventa.

• Parcial. 

Si el contribuyente reinvierte solo una parte del dinero que consigue al vender su vivienda habitual para comprar otra, la Agencia Tributaria le exige tributar los impuestos correspondientes a la parte no reinvertida. 

• Con financiación. 

Cuando se compra una nueva vivienda habitual antes de vender la anterior, supondrá que ha sido necesario pedir una hipoteca al no poder reinvertir el dinero en el momento de la compra. Para poder disfrutar de la exención completa de impuestos habría que cancelar la hipoteca que se contrató.

¿Cómo se declara la reinversión de vivienda habitual? 

Hay que informar a Hacienda de la reinversión total o parcial en una vivienda habitual, accediendo a la sección Ampliación de Variaciones Patrimoniales y rellenando el formulario disponible de Datos privados y atos de Transmisión. Cuando se completa, debe rellenarse la sección Exención por reinversión vivienda habitual con los siguientes datos:

• El importe total del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. 
• El importe total reinvertido en el año en curso para la adquisición de la nueva vivienda habitual. 
• El importe comprometido a reinvertir en los dos años siguientes a la transmisión de la vivienda.

Otras exenciones para pagar impuestos por venta de vivienda habitual

Existen otros casos en que los que no hay que pagar el IRPF por vender la vivienda habitual:

• Si el contribuyente es mayor de 65 años estará exento de pagar.
• Los costes de la rehabilitación (obra en la estructura del inmueble) de la vivienda se podrán sumar al dinero de la reinversión siempre que no superen el 25% del precio de compra.
• Si se reinvierte el dinero de la venta en la rehabilitación de una vivienda que ya teníamos, ya sea por herencia o por donación. Todas aquellas obras de mejora o de estética no podrán incluirse en la exención del pago del IRPF.