¿Cómo funciona la cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca?

Como garantía para los bancos cuando el deudor no paga una o varias cuotas del préstamo hipotecario, opera el vencimiento anticipado en una hipoteca con el que exigir toda la deuda cuando se cumplen una serie de requisitos. Fue introducida por la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) que modificó la normativa hipotecaria, haciendo cambios sustanciales en las condiciones de las hipotecas que se firmaron después.

La gran mayoría de las hipotecas realizadas en España incluyen esta cláusula de vencimiento anticipado y es posible embargar la vivienda si se produce un impago y siguiendo los requisitos legales. Las cláusulas de vencimiento anticipado permiten que el banco concluya el contrato hipotecario y pida la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incurre en el impago de varias cuotas en los supuestos regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué condiciones tiene el vencimiento anticipado en una hipoteca?

Es necesario que el titular de la vivienda no pueda o no quiera pagar la hipoteca, dejando de cumplir con las cuotas del crédito que le debe a la entidad bancaria prestamista. La cláusula debe incluirse en el contrato hipotecario, y debe indicarse cuáles son las condiciones para que el banco pueda aplicarla. La Ley 5/2019 ha limitado la capacidad de los bancos para ejercitar esta cláusula en aras de proteger al consumidor, por lo que para aplicar el vencimiento anticipado deben darse los siguientes requisitos:

a) Que el deudor se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

·         Al 3% del capital inicial del préstamo durante la primera mitad, o que el impago persista durante 12 mensualidades;

·         Al 7% del crédito durante la segunda mitad del préstamo o que el impago sea de 15 cuotas.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al deudor concediéndole un plazo mínimo de tres meses para su cumplimiento con la advertencia de reclamarle sino el pago total del préstamo.

¿La cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca puede ser abusiva?

La utilización de la cláusula supone el desahucio de los ocupantes de la vivienda por lo que, para defender a los consumidores, los tribunales han vigilado la aplicación de esta cláusula para asegurar que no suponga una práctica abusiva. El tribunal supremo en varias sentencias -11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 y 12.12.2019- ha declarado que para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor ha de ser grave o una obligación de carácter esencial que justifique que se reclame la totalidad de la deuda pendiente.

También señala que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida excepcional. Y, por último, que el derecho nacional ha de prever mecanismos con los que el consumidor pueda evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.

¿Se puede reclamar una cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca?

Según la Ley 5/2019, es posible eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si todavía no. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencias en los últimos años para que la cláusula pueda anularse por abusiva aunque no se haya ejecutado o cuando el banco haya esperado los tres meses de impago previstos en la Ley 1/2013.

Por tanto, si es abusiva dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la simple inclusión de la cláusula en la escritura hipotecaria, que no es ilícita en sí misma.

¿Qué pasa cuando la ejecución hipotecaria ya está iniciada?

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 11.09.2019 indica que, en el caso de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido aún la entrega de la posesión, sucederá que:

a.       Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.

b.      Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de tres mensualidades impagadas), y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán igualmente archivados.

¿Se puede archivar un procedimiento que se haya ejecutado la vivienda?

Según el Tribunal Supremo, sería posible pedir el archivo del procedimiento hipotecario aunque la vivienda haya sido adjudicada en subasta, siempre que se trate de un consumidor y de que el banco no haya tomado posesión de la vivienda. En este caso, habría que solicitar a través de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el deudor no reúna los requisitos de la Ley 5/2019. Pero si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta se ha entregado al Banco, no es posible solicitar el archivo.