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El pacto de reserva de dominio es un acuerdo que se establece en la compraventa de una vivienda, en el cual el vendedor se reserva el derecho de propiedad sobre el inmueble hasta que se haya completado el pago total del precio de la venta por parte del comprador. En otras palabras, el comprador adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda, pero el vendedor conserva la propiedad hasta que se haya saldado completamente la deuda.
Este pacto suele incluirse en el contrato de compraventa de la vivienda y puede establecerse por un plazo determinado o hasta que se haya completado el pago total del precio de la venta. Una vez que el comprador haya abonado el precio total acordado, el vendedor le transmitirá la propiedad de la vivienda.
El pacto de reserva de dominio puede resultar útil tanto para el comprador como para el vendedor, ya que permite al comprador acceder a la vivienda sin tener que realizar un pago único y completo en el momento de la compra, mientras que el vendedor asegura el pago del precio acordado. No obstante, es importante tener en cuenta que este tipo de pacto puede incluir ciertos riesgos y limitaciones, por lo que se recomienda asesorarse adecuadamente antes de firmar cualquier acuerdo.
¿Es legal aplicar el pacto de reserva de dominio de una vivienda?
Se encuentra regulado por el Código Civil y otras normas y sentencias que han validado su aplicación, por lo que el marco legal se puede resumir en:
- Código Civil, artículo 464 sobre los efectos de la posesión y libro cuarto sobre obligaciones y contratos. Sin embargo, hay que notar que no está regulada de manera específica o propia.
- Ley 7/1998 sobre condiciones generales de contratación, transponiendo la Directiva 93/13 de la Comunidad Europea sobre cláusulas abusivas en los contratos.
- Ley 28/1998, Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Excluye ciertas operaciones como el contrato de leasing mobiliario.
- Ley 3/2004 sobre morosidad en las operaciones comerciales.
En general, la reserva de dominio es una cláusula que puede incluirse en los contratos de compraventa y que se encuentra amparada por la libertad contractual de las partes.
Pacto de reserva de dominio e inscripción de bienes inmuebles
El pacto de reserva puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. En el caso de bienes inmuebles, la inscripción en el Registro es necesaria para que el comprador pueda adquirir la propiedad del inmueble una vez que se haya completado el pago total del precio.
Para que la reserva de dominio sea inscribible en el Registro de la Propiedad, es necesario que se cumplan ciertos requisitos establecidos por la legislación correspondiente. En algunos países, por ejemplo, es necesario que el pacto se haya establecido por escrito y que se haya inscrito en un plazo determinado desde la fecha de la compraventa. Además, es posible que se requiera el pago de ciertas tasas y la presentación de determinada documentación.
La inscripción de la reserva de dominio no es obligatoria, pero puede resultar conveniente para el vendedor y el comprador, ya que otorga mayor seguridad jurídica al proceso de compraventa y protege los derechos de ambas partes. En cualquier caso, se recomienda contar con asesoría legal para llevar a cabo cualquier operación de compraventa y para realizar los trámites necesarios ante el Registro de la Propiedad.
¿Se puede cancelar el pacto de reserva?
La cancelación de la reserva de dominio es el proceso mediante el cual se elimina la cláusula de reserva de dominio del contrato de compraventa y se transfiere la propiedad del bien al comprador, una vez que este ha pagado completamente el precio acordado.
Para proceder a la cancelación de la reserva de dominio, es necesario que el comprador haya abonado completamente el precio de la compraventa, incluyendo los intereses, recargos o gastos adicionales que se hubieran establecido en el contrato. Una vez que se ha completado el pago, el vendedor deberá emitir un documento de cancelación de la reserva de dominio, que deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.
En algunos casos, la cancelación de la reserva de dominio puede estar sujeta a ciertos trámites y requisitos específicos que pueden variar en función de la legislación aplicable. Por ello, es recomendable contar con asesoría legal para llevar a cabo este proceso y asegurarse de que se cumplen todos los requisitos legales y formales necesarios para realizar la cancelación de manera efectiva.
¿Qué bienes muebles están excluidos del pacto de reserva de dominio?
Según la ley de venta a plazos de bienes muebles, existen ciertas excepciones o bienes que quedan excluidos de la posibilidad de establecer un pacto de reserva de dominio en los contratos de compraventa a plazos. Algunos de estos bienes son:
- Bienes que por su naturaleza no pueden ser objeto de una reserva de dominio, como el dinero en efectivo o los bienes consumibles o perecederos.
- Bienes que, por su valor reducido, no justifican la aplicación de la reserva de dominio, como los libros, periódicos, revistas, objetos de adorno, entre otros.
- Bienes que se adquieren para ser utilizados en una actividad comercial, industrial o profesional.
Cabe destacar que esta exclusión de bienes puede variar según la legislación de cada país y que es recomendable revisar la normativa correspondiente para conocer con precisión qué bienes quedan excluidos de la aplicación de la reserva de dominio. Además, es fundamental contar con asesoría legal para la elaboración y firma del contrato de compraventa a plazos y la aplicación de la reserva de dominio en cada caso específico.
Por ello, es importante revisar la legislación correspondiente y contar con asesoría legal para asegurarse de que el pacto de reserva de dominio cumple con todas las normas y requisitos aplicables en cada caso. Es el caso de contar con un equipo especializado como el de Liber Estudio Jurídico, agenda una cita en nuestro Despacho de Madrid para valorar tu caso.