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La compra de un piso conlleva numerosos trámites que muchos potenciales compradores desconocen, entre ellos, si optan por un contrato de arras o un contrato de reserva para garantizar la firma de la escritura de compraventa. Y aunque ambos sirven para que al encontrar la casa se asegure su compra, no siguen el mismo desarrollo.
La clave que diferencia ambos procedimientos es que el de reserva es un contrato y el de arras un acuerdo legal sin la misma entidad, por lo que las arras pueden anularse una vez se paga la penalización pactada, pero el contrato de reserva no funciona así. Te explicamos detalladamente cuáles son las ventajas y desventajas de la reserva y qué contrato conviene elegir según las circunstancias de la compraventa.
¿En qué consiste el contrato de reserva?
El objetivo de esta figura contractual es ofrecer garantía de la compraventa de una vivienda a ambas partes implicadas. Así, el comprador reserva la vivienda mediante el pago de una señal proporcional al precio de la misma (entre un 1% y 5%), y el vendedor se compromete al traspaso. a cambio de pagar una señal, que dependerá del precio de la venta, y el vendedor se compromete a traspasarla.
Es un contrato de obligado cumplimiento y por ello no puede rescindirse. Lo utilizan habitualmente inmobiliarias y constructores para asegurar la venta directa, siendo anulable solo si hay una cláusula expresa que lo permita. La regulación del contrato de reserva figura en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, reflejada en el BOE 14/07/1998.
Ventajas y desventajas del contrato de reserva
Su mayor beneficio es la seguridad que ofrece, ya que el comprador y el vendedor quedan sujetos a que se realice la transacción. Es un tipo de contrato muy claro, con detalle del plazo para firmar escritura, el importe de la señal y el proceso de pago a cumplir. Así, el vendedor sabe cuándo entregar la casa y por cuánto dinero, mientras que el comprador sabe cuándo poseerá el piso y a cambio de qué importe exacto.
Pero esta seguridad supone también una atadura, ya que firmado el contrato de reserva ni comprador ni vendedor pueden echarse atrás. La obligación lo es también para con los pagos, de forma que hay que estar seguro de conseguir la financiación por el importe pactado. Tampoco el vendedor podrá retractarse del contrato de reserva en caso de encontrar a un comprador mejor o arrepentirse.
¿Qué diferencias hay contrato de reserva y de arras?
Se trata de documentos que inician el trámite de una compraventa de inmueble, pero la diferencia radica en las consecuencias a la hora de rescindir ese contrato. Desde la visión jurídica, el contrato de arras se regula en el artículo 1.454 del Código Civil y el de reserva no está contemplado por la jurisprudencia. Por eso, el primero ofrece mayor seguridad legal ante cualquier complicación.
La rescisión en el contrato de arras está permitida con la consiguiente penalización de devolverle a la otra parte el doble de la cantidad pagada como arras. Mientras que en el contrato de reserva ambas partes están obligadas a cumplir, salvo que exista una cláusula sobre la rescisión en el propio contrato.
¿Cuál es el contrato que más te conviene?
Lo conveniente de una opción u otra depende del contexto de los firmantes, ya que si existe seguridad de que se va a formalizar escritura en las condiciones pactadas, es más conveniente el contrato de reserva ya que no deja opción a que el vendedor desista y encuentre un mejor comprador.
En cambio, si hay dudas del cumplimiento de todas las cláusulas, se recomienda firmar un contrato de arras que permita la rescisión con la seguridad jurídica al estar regulado en el Código Civil y tener una consecuencia económica ya estipulada.
En cualquiera de estos casos, el equipo de expertos en Derecho Inmobiliario, Urbanístico y Registral de Liber Estudio Jurídico sabrán guiarte en la fórmula de contrato más conveniente para tus intereses. Siempre tras el análisis de tu caso concreto desde que decidas agendar tu primera cita en nuestro Despacho de Madrid, así como a lo largo de todo el proceso, en el que estarás al tanto de todas las decisiones y sus consecuencias legales.