Contrato de arras: ¿qué es y qué tipos existen?

Las arras son una señal que entrega el comprador al vendedor en garantía del cumplimiento del contrato de compraventa, antes de que se firme la escritura pública. El contrato de arras formaliza en papel el acuerdo verbal entre las partes. Cuando se trata de la compraventa de una vivienda, las arras consisten en entregar una parte del precio o consignar una cantidad en una tercera persona, para así reservar la propiedad y sacarla del mercado. 

Este contrato es un documento que se firma al inicio de la operación de compraventa del inmueble y que recoge la voluntad de ambas partes en realizar la operación en las circunstancias que recoge el contrato, garantizándolo con una cantidad de dinero que entrega el comprador al vendedor. 

El plazo máximo para realizar la escritura es de tres meses desde que se firma el contrato de arras, aunque hay casos en los que vendedor y comprador pactan un plazo distinto. Si no se puede escriturar en la fecha acordada, también existe la posibilidad de firmar una prórroga a voluntad de las partes.

Incumplir un contrato de arras tiene efectos legales pese a no ser un documento público ni inscribirse en ningún registro. La cantidad de las arras varía según lo que pacten comprador y vendedor, pero suele ser una cantidad sobre el 10% del precio de venta.

Tipos de contratos de arras

Contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales son el precio que tendrá que abonar el comprador o el vendedor de un inmueble si desisten del contrato que han firmado antes de que se consumación. El incumplimiento de estas arras difiere en sus efectos según quién haya incumplido lo estipulado en el contrato.

Cuando es el comprador el que incumple el compromiso de comprar la vivienda, perderá el dinero aportado en concepto de arras, pero si es el vendedor quien decide no traspasar la vivienda, tendrá que devolver al comprador la cantidad de las arras por duplicado. En cualquier caso, esto solo operará si se establecen explícitamente en el contrato con referencia literal del artículo 1454 del Código Civil. 

Contrato de arras confirmatorias

Es un tipo de contrato que confirma la existencia del contrato de compraventa y el compromiso de las dos partes de llevar a término dicha operación. Así, estas arras confirmatorias son un anticipo del precio total que el comprador y el vendedor acuerdan.

En caso de incumplimiento, ninguno podrá rescindir el contrato unilatralmente y el damnificado, sea el comprador o el vendedor, podrá elegir entre dos alternativas:

• Exigir que se cumpla la obligación pactada en las arras y pedir intereses.
• Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños más intereses.

Aun cuando el perjudicado opte por el cumplir el contrato, podrá pedir la resolución más tarde si resulta imposible llegar a un acuerdo. Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil, por eso no se puede resolver el contrato como ocurre con las arras penitenciales, y tampoco suplen a la indemnización por daños y perjuicios como sucede con las arras penales cuando hay incumplimiento.

Contrato de arras penales

Este tipo de acuerdo no permite que las partes puedan desistir del contrato, ya que las arras no operan como indemnización en caso de incumplimiento. Al no estar reguladas las arras penales de forma expresa en el Código Civil, son equiparables a las obligaciones con cláusula penal. 

Si es el comprador quien rompe el contrato, el vendedor podrá exigir la venta de la vivienda y quedarse el dinero de las arras o pedirlas por duplicado. Si el que incumple el contrato es el vendedor, deberá hacer frente a una indemnización además de, si lo exige judicialmente el comprador, continuar con la venta del inmueble. 

El pago de las arras penales no libera del cumplimiento del contrato, por eso la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento, y el deudor tendrá que cumplir con la obligación acordada en el contrato aunque haya pagado la penalización.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

El contrato de arras será una especie de guía para la escritura de compraventa realizada por el notario, así que debe incluir toda la información importante y los acuerdos a los que hayan llegado las partes. Los datos básicos de un contrato de arras son:

• Nombre completo, NIF o CIF, y domicilio del vendedor y del comprador. Si el inmueble está a nombre de varias personas, deben incluirse los datos de todos porque deben firmar todos.
• Todos los datos que permitan identificar plenamente la vivienda: ubicación, descripción, referencia catastral, etc.
• Las condiciones jurídicas en las que se entregará la propiedad. 
• Tipo de contrato de arras que se está firmando. Si firmas unas arras penitenciales debes hacer mención del artículo 1.454 del Código Civil.
• Precio de la venta, escrito en letras y en números.
• Cantidad entregada en concepto de arras, escrita en letras y en números.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública y para la entrega de las llaves y la posesión de la vivienda.
• Mención expresa a las consecuencias en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes.
• Reparto del pago de los gastos de la compraventa.
• El inventario de mobiliario o electrodomésticos, si procediera.
• Fecha en la que se lleva a cabo el acuerdo y firma de todos los vendedores y compradores.