+34 638 712 087
Lunes a viernes: 9:00h - 18:00h
La gestión urbanística desde la iniciativa pública
Podemos diferenciar dos modelos de gestión urbanística desde la iniciativa pública: las “bolsas de deterioro urbano” y las “operaciones urbanas”. Nos encontramos ante dos formas de gestión diferente, bajo distintos planes generales, el de 1985 y el de 1997, así como en dos momentos dispares económica y políticamente considerados.
En ambos casos, la administración tiene un papel relevante:
- En el primer caso, actuando desde la iniciativa pública con su principal herramienta, el Sistema de Expropiación. La administración asumiendo el protagonismo absoluto o mediante la ayuda de concesionario de la Expropiación o de Empresas Municipales.
- En el segundo, la administración actúa como un ente privado mediante el Sistema de Convenio o Compensación. En este caso a través de organismos públicos: el IVIMA de la Comunidad y la EMV del Ayuntamiento favorecen y dan credibilidad con su presencia a una de las mayores actuaciones propuestas por el Plan General de 1997.
Dos momentos, dos Planes Generales, dos formas de gestión, dos ejemplos.
El Plan General de 1985
En el año 1985 en Madrid nos encontramos bajo los efectos de la crisis iniciada a mediados de los años 70, por lo que el Plan General prevé una política de recuperación de la ciudad con la pretensión de “rematar una ciudad inacabada, una ciudad con áreas sin urbanizar y sin el equipamiento necesario”.
Así, se apuesta por una política de intervención desde el Ayuntamiento para transformar estas áreas crónicamente irresueltas que interrumpen la trama urbana con infraviviendas y con un grave problema social.
La iniciativa pública, una vez aprobado el Plan General, inicia la redacción y tramitación de esos planes de desarrollo, y diseña un Programa de Actuación a medio-largo plazo, articulado en tres grandes líneas maestras llamadas: Bolsas de Deterioro Urbano, Operaciones Urbanas y Sistemas Generales.
El Programa de “Bolsas de Deterioro Urbano” (B.D.U.) plantea, en un principio, actuar sobre diecinueve áreas degradadas. Predomina el aspecto social, pues se propone el realojo de 2.000 familias ocupantes de viviendas deficientes en vivienda pública. En aproximadamente 200 hectáreas de suelo se quiere obtener suelo urbanizado para ubicar usos residenciales e industriales con zonas verdes, y conectar estas áreas con las colindantes.
El Programa de “Operaciones Urbanas” (O.U.) actúa fundamentalmente sobre suelos vacantes de titularidad pública, en posición privilegiada. En ellos se promueven importantes tramos de red viaria estructurante, grandes parques y equipamientos especializados. Cada una por sí misma implica un cambio sustancial de un ámbito urbanístico, con un alcance que trasciende el del área donde se actúa. Esto implica una transformación del comportamiento urbanístico de una amplia zona de la ciudad.
El planteamiento del programa de B.D.U. y O.U.
Estos programas se estudiaron en sus diversos aspectos:
- Población afectada e industrias a erradicar o trasladar. Mediante censos realizados por empresas especializadas se obtuvo el número de familias, la composición familiar, el régimen de tenencia de las viviendas, los ingresos brutos mensuales…
- Costes de realojos. Asimismo, se estudiaron los costes de los realojos estimando la edificabilidad necesaria para llevar a efecto el realojo en vivienda pública de la población afectada. Se trata de una ayuda por vivienda que permita acceder, según los ingresos brutos mensuales, a los préstamos cualificados para la vivienda protegida. El máximo esfuerzo bruto mensual se fija en un 15 % de los ingresos para acceder a la vivienda en régimen de alquiler y en un 20 % para acceder en propiedad.
- Costes de urbanización. Primero mediante la estimación, realizada en la fase de planeamiento y, posteriormente, mediante la redacción y aprobación de los respectivos Proyectos de Urbanización.
- Costes de expropiación. Se encarga a diversas empresas que lleven a cabo el estudio de las titularidades de los suelos, sus cargas, servidumbres… y la valoración del suelo a índices municipales. A continuación, se redactan y tramitan los Proyectos de Expropiación, donde se recoge la relación de bienes y derechos afectados y su valoración.
- Edificabilidades lucrativas. El aprovechamiento de los usos lucrativos era en general superior a las demandas de realojo, por lo que se generaba un excedente de edificabilidad, un potencial inmobiliario.
La puesta en marcha del programa
El inicio del programa requería por tanto grandes recursos económicos y de gestión y por ello se decidió aunar los esfuerzos de la iniciativa pública y la privada.
La intervención de la Administración era imprescindible para llevar a efecto la obtención del suelo por expropiación y garantizar el realojo, liberando los suelos. Las fuertes inversiones necesitaban de la colaboración de la iniciativa privada.
Una vez evaluados los posibles costes y los posibles ingresos, se utilizan herramientas previstas en la legislación urbanística, pero escasamente utilizadas, como son la Concesión de la Expropiación mediante concurso público, los Convenios Expropiatorios o la creación de Empresas Municipales.
¡Te esperamos!
En LIBER ESTUDIO JURÍDICO somos especialistas en Derecho urbanístico. Nuestros profesionales conocen a la perfección los pormenores de los programas de vivienda pública en Madrid, así como las herramientas previstas en la legislación urbanística.
Una gran experiencia con empresas, entidades públicas y particulares en vivienda pública y Derecho urbanístico en Madrid nos avalan.
Si necesitas ayudan jurídica, solicita tu cita en nuestro despacho de abogados de derecho penal en Madrid. Podemos ayudarte en todo tipo de casos relacioandos con herencias, divorcios, registros de la propiedad, viviendas y derecho penal.